近几年来，国内的房价一路攀升，住房问题已经成为市民热门关注的问题。房产经济在国内国民经济中占有要紧地位，维持房产的健康有效地进步，合理控制房价的过快上涨，已经成为各级政府的主要政策目的。本文第一讲解国内房产进步的近况，剖析房价上涨是什么原因，并对房价上涨的控制进行研究，使房产健康，长效的进步。

房价；缘由；控制。

引言。

改革开放以来，国内的房产业的进步前景让人欣慰。特别是在1998年住房改革后，一直处于飞速发展之中，为国民经济作出了非常大贡献。但在这让人瞩目的成功后面，隐藏着不少问题。近几年来，全国各大中小城市的房价都以超越国民收入的速度上涨，居高不下。现在“买房贵”与“上学贵”“看病贵”一块被称作新民生的三大问题。持续高涨的房价使得中低收入的人群购房困难愈加大。从长远的角度看，这对一个国家的进步是不利的。

1.中国房产的近况。

国内房产在改革开放以前，实行的是统一级建造师设和分配的规范。20世纪90年代将来，房产进入了一个兴旺发达时期，土地成片开发，很多外资的引入，高楼大厦纷纷拔地而起，国内的房产业作为一种要紧的经济杠杆，在进行城市建设、改变人民生活、促进经济进步等方面发挥了巨大有哪些用途。但，近期几年里房价不断攀升。以北京中关村为例，就在近五年里，北京中关村的房价从7000元/平米，涨到21000元/平米，房价是成倍上涨。

房产是国内的支柱产业。中国在近10年的进步，在整个社会消费品总额中，房子的销售几乎占到了50%。这种高度依靠房产经济的进步模式风险是非常大的。花旗集团中国经济研究项目主管沈明高表示，中国2010年住宅地产项目的投资占国内生产总值（GDP）的6.1%，与美国2005年的水平相当，而美国在这之后就爆发了次贷危机。他说这一水平也只比日本上世纪70年代的地产兴盛时期低了两个百分点房价持续上涨，房价-收入比逐步攀升。中国房价的涨幅远远高于物价和GDP的增长速度，特别是在北京，上海，深圳等区域，住房成为不少人的难点。愈加让人头疼的是，在房价快速上涨的同时，薪资水平却非常是稳定，房价-收入比逐年增加。据统计，国内平均房价收入比在10:1左右，北京上海等地甚至达到了30:1之高。依据联合国有关统计，发达国家房价收入比为1.5～5.5:1，进步中国家的房价收入比为4～6.1:1，绝大部分国家的房价收入比为3～7:1之间。而中国远远超越了这个比率。

住房空置率非常高。住房空置主要存在三种状况：第一，是房产商把房屋建好后，捂盘惜售、待价而沽；第二，一个人拥有好几套房；第三，房子刚刚建成，正在销售当中。其实，空置的问题是允许肯定范围内存在的，正如第三种状况。但出于投资性和投机性目的的购房致使房子空置率非常高，成为推进房价上涨的主要原因。北京，上海，深圳等区域，不少楼盘的空置率已达50%。空置房的购买者并非以自住为目的，而是为了等到房地产升值是再供应给其他人。

国家的信贷政策比较宽松。主要的表现是申请贷款的规范比较低，并且银行同意贷款申请的比率比较高，贷款所需付的利息低，首付也比较低。据统计，在国内，购房者80%左右是直接或者间接地来自银行贷款。中国房子按揭贷款2009年占了1.8万亿，为2007年的近3倍。房产开发企业的负债率远高于世界公认的50%举债的警戒线，多数企业达到75.8%，个别地产甚至超越80%。

2.对房产中房价现存问题是什么原因剖析。

2.1从需要方面。

房产的需要是指买家在一段时间内想并且可以购买的房屋的数目。影响国内买家对住房需要的原因主要有：

（1）居民收入。伴随经济的持续增长，居民收入也常见提升了，个人可支配收入上升，对住宅的支出增加，使得对住宅的需要上升。

（2）城市化进程的推进。城市化进程加快了房产市场的日益如火如荼，城市化进程带来的对住房条件和环境的改变的需要，城市拆迁改造带来的被动需要，也促进了房产业的进步。

（3）买家对房价的预期。房子作为一种正常品，连续几年房价的走高，使得买家对房产价格的预期愈加高，这一定量上刺激了价格的上升。房产商的惜售，降低了房子的供给，价格进一步被抬高。

（4）国家的信贷政策。中国宽松的信贷标准，增加了居民购房的支付能力，直接拉动了对房子的需要，提升了房子的价格。

2.2从供给方面。

房产的供给是指房产开发商在肯定时间内，以某特定的价格所想且可以供应的房子的数目。开发商的供给受很多方面影响，其中最主要的是本钱原因。本钱是推进房价上涨的内在缘由。本钱主要包含土地价格和劳动力价格。

土地是一个比较特殊的要点，它的总量是肯定的，即土地的总供给是肯定的。伴随工业化和城市化的进行，可以用来建房屋的土地数目在逐年降低，城市稀缺的土地资源一直是开发商争夺的目的。这也一定量上形成了卖方的垄断。因此土地的价格不断上涨。地价的上涨，推进了房价的上涨；而房价的上升，又使得一部分人被房产的价值驱动，进入房产业，在有限的土地资源面前，进一步推进了土地价格的上升。因此，地价与房价是相互影响，相互推高。

伴随大家生活质量的不断提高，劳动力的价格也逐年增长。

有的地方甚至出现了“民工荒”的现象。劳动力本钱的大增，致使生产本钱的增加，房价势必会提高。

2.3从法律方面。

主要体目前对土地的有关条例上。不少人都觉得中国的法律在支持中国房价的疯涨。国务院第55号令第四条赋予“获得土地用权的土地用户”“其用权在用年限内可以出售、出租、抵押或者用于其他经济活动”的权利，《物权法》第一百四十三条：“建设用地用权人有权将建设用地用权出售、互换、出资、赠与或者抵押。”

处分权是所有权四项基本权能（占有、用、收益和处分）的核心，处分权包含了出售、出租、抵押、赠与、继承、销售、封存、遗弃等权利。国务院第55号令和物权法第一百四十三条使国内的土地用权受让者拥有了处分权，用权就成了事实上的“有期限的所有权”。国内的土地出让规范就成了允许和鼓励土地炒卖、允许和鼓励不动产炒卖的规范——“炒卖”皆因“处分权”而来——假如没转租权、出售权、抵押权等“处分权”，土地就不可能通过土地用权利的买卖而增值，土地用权也就不过是实物意义上的对土地的“用”而已。

2.4从政府在打造保障性住房的动力方面。

政府在打造保障性住房的动力不足。全国人大报告指出，保障性住房建设进度缓慢，截至2009年8月底仅完成投资的394.9亿元，完成率为23.6%。当然，地方政府的这种做法，是可以理解的。试想：假如地方政府建设足够多的保障性住房，会拉低当地的房价，进而拉低地价，这不只会降低地方政府的财政收入，更会直接拉低当地的GDP指标。

因此，在GDP而不是民生指标来考核干部政绩的大背景下，地方政府官员这种牺牲民生来达成GDP指标的做法，直接致使了保障性住房进度的缓慢和产品住房的大面积增加，进一步推进了房价的迅速上涨。

2.5从房产的主要利益主体方面。

房产中的主要利益主体是：政府官员，开发商，银行和一些投机者。很多的普通的购房者，因为信息不对称等缘由，非常难真的的影响到房产事业。

房产业是比较容易滋生腐败的范围之一。其中一个非常重要是什么原因土地的来源。大家都知道，土地是国家所有些，在土地的买卖环节比较容易出现权钱买卖现象。土地资源的紧缺性决定了政府会把它出让给能给自己带来最大利益的开发商。寻租行为在房产业也愈加风靡。管理土地资源的部门和官员比较容易成为寻租的对象，在暴利的诱导下，房产商和政府官员会相互勾结。这类寻租成本，也被房产商列入成固定本钱中。

3.控制房价上涨的手段。

（1）在房产提供房子的结构方面，政府应增加中低档的普通产品房和经济适用房的建设，健全廉租房规范。廉租房规范在法国得到了非常不错的推行，根据法国HLM规范规定，人口超越5万的城镇中，廉租房占全部住房的比率不可以低于20%，不然将遭到处罚。在国内，保障性住房的供给要由政府部门严格的监督完成，在各地政府提供保障性住房动力不足的状况下，中国政府可以借鉴法国的做法，打造一个健全的廉租房规范。优先保证中底价位，中小套普通住房和廉租住房的土地提供。降低别墅类房产开发项目土地提供，严格限制低密度，大套房住房的土地提供，构建起多样化的市场提供主体。

（2）达成一个全透明交易网站。搭建一个全国性的互联网楼盘交易网站，以地方分类，全国所有地市的所有楼盘都收列其中。从房地产商拿到土地、楼盘规划开始，都在网上显示出来，同意公众的监督，如此可以降低腐败寻租行为。当楼盘完工后，所有套型户数等有关信息，都公示在该平台，彻底杜绝开发商捂盘惜售行为。同时，对每一套住房的买卖也都公布出来，不只房子所在地方，连购房者本人的名字等信息也都公开。这种做法在一些人看来可能比较理想化，但其实这并不难实行。由于在美国，已经实行了高度透明化的房地产买卖，所有买卖记录都可以在美国法院查到的。

（3）调整考核政绩的规范。不再把GDP作为衡量政府官员的唯一准则，应该把民生放在第一位。正如上述缘由剖析中提到，房价上涨的一个缘由是政府官员期望通过房产业来拉动他的政绩，来保证GDP指标的达成。这无疑进一步抬高房价，并且政府也没减少房价的动力。温家宝总理说：“大家确实需要一些仰望星空的人，心里装着整个国家和世界，同时又需要一些踏踏实实的人，脚踏实地地去做苦功夫。非常重要的是民主，只有民主才不会出现人亡政息。”所以，当务之急是要把考核干部营业额的GDP至上，彻底改为民生第一。应该真的实行民选官的规范，高度透明化，让民众的选举权，监督权和问责权真的落到实处。

（4）对地方政府的职能的重新界定。在每次房价上涨过快的时候，中央政府都会颁布一些有关房产政策来稳定房价。但却不知“上有政策，下有对策”，所以这类政策的成效非常不理想，因此房价问题仍然得不到有效的控制。重要原因是房产商和地方政府之间有一同的利益，这是致使房产政策实行不利的重点缘由。因此对地方政府职能进行重新的定位看上去非常必要，可以打破政府官员与房产商勾结的利益集团，有益于房产政策的推行。

4.结论。

相对于其他市场来讲，房产市场是一个正在进步中的，极其复杂的，有着海量不同参与者和多种利益冲突相连的复杂范围，同时又关系到人民群众的切身利益，关系到国家的稳定和进步。本文通过对房产业的近况，房价上升是什么原因与解决方案的探讨中得出，抑制房价上涨还需要一个非常长的过程。如今，国内房产业出现的问题还没得到解决，房产利益主体的相互勾结，政府打造保障性住房的动力不足等问题，经过对以上缘由的剖析，提出了调整房产提供结构，达成全透明交易网站，调整考核政府官员政绩的规范等建议，使房价可以在不久的以后慢慢的“回归”“理性”。

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